我于2000年10月與某公司簽定協議如下：

協議書：方圓公司在塔河縣建設住宅樓一棟，與購房人達成如下協議：
一、購買一層門市，每戶預交13萬，由方圓公司出具收款收據。
二、購買二層以上住宅樓，每戶預交3萬，由方圓公司出具收款收據。
三、方圓公司承諾樓房于2001年10月30日交付使用。
四、購房人于樓房交付前補交剩余款項，并辦理由齊齊哈爾鐵路分局加格達奇房地產管理所簽發的房證、產權證和發票。

雙方簽字，蓋章。

竣工后，我得知該房只能辦理由齊齊哈爾鐵路分局加格達奇房地產管理所簽發的房屋使用憑證，整棟樓房只有一個大產權證，因此我要求退房遭拒絕。當我想以商品房相關法律向開發商交涉時，又得知該住宅屬經濟適用房，但購房協議書中并沒有說明，售房時只宣傳說是商品房。

《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十四條規定：“商品房預售，應當符合下列條件：........（四）、向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。”

《合同法》中規定：“違反法律、法規強制性規定的”合同無效。

《城市商品房預銷售管理辦法》第六條規定：商品房預售實行許可證制度，開發企業進行商品房預售，應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。”

而開發商并沒有辦理商品房或經濟適用房預售許可證，理由是當地政府部門并沒有強制要求開發企業辦理上述證明。我想以上述兩個法律為依據，要求退回預交款。

請問：1、商品房和經濟適用房所適用的法律一樣嗎？如果不一樣，請問經濟適用房適用哪個部門的哪個法律？2、我所依據的法律合適嗎？能不能退還預售款？3、協議書中對房屋性質沒有說明，法院能否認定按購房人的意愿解釋？

以上問題還請您在百忙之中給予答復。

答：

經濟適用房是各地政府為解決中低收入家庭的居住困難而采取扶持開發的房屋，只能銷售給特定對象。而你所購買房屋是面向公眾銷售的，并不限定對象，因此應視為一般商品房銷售。而商品房的開發是要經特別批準的，并不是隨意開發的，有關法律法規對此均有專門規定，你引用的是其中一部分。如果其開發行為本身是違法的，或者其銷售行為是違法的，你均可以主張無效，要求退還房款。法院在認定有關合同性質時會綜合考慮合同的各種因素，依法作出判決。

楊春寶律師